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北京旧城房屋现状分析

作者:狄静     2014-10-28 15:36     关键词:北京,旧城房屋现状,旧城改造 人气

    做好“四个服务”,是中央赋予北京市的政治使命和重要职责。习近平总书记在视察北京时强调要进一步加强城市发展和管理工作,北京市政府正式启动了《北京市总体规划(2005——2020)》的修改工作,并以此承接“十三五”规划的编制。西城区作为首都功能核心区的重要组成部分,是首都“四个服务”职能的主要承载区,其服务中央的功能更是重中之重。但是其“城市病问题”也极为严重,尤其体现在平房区方面。平房区人口密度高、房屋危破率高、低端人群聚集、低端产业密集、道路狭窄、交通拥挤、居民生活条件差、街巷内环境脏乱差、私搭乱建现象严重、生活配套设施不完善等问题困扰着西城区的进一步发展。正是在这一背景下,本文针对西城区的平房区进行了专题研究。

    一、房屋数量(建筑面积)

房屋数量和建筑面积现状一览表

布范围

所在街道

平房

楼房

建筑面积(万平方米)

建筑面积

所占比例(%

数量

(院)

建筑面积(万平方米)

建筑面积

所占比例(%

数量

(幢)

旧城内城

什刹海

102.4

21.67

4360

191.87

3.02

1011

新街口

57.74

12.22

2441

399.16

6.29

786

西长安街

46.8

9.90

1694

237.59

3.74

486

金融街

38.58

8.16

1251

928.51

14.63

664

大栅栏

44.58

9.43

2669

56.56

0.89

1044

椿树

7.25

1.53

313

143.41

2.26

164

广安门内

31.21

6.60

1523

297.35

4.68

650

天桥

23.46

4.96

1145

189.04

2.98

476

陶然亭

13.45

2.85

276

197.48

3.11

298

牛街

10.63

2.25

295

278.79

4.39

317

白纸坊

14.49

3.07

422

453.34

7.14

822

旧城内合计

390.59

82.65

16389

3373.10

53.14

6718

旧城外城

德胜门

18.32

3.88

290

630.46

9.93

993

展览路

25.35

5.36

362

775.45

12.22

1234

月坛

14.87

3.15

251

665.39

10.48

1080

广安门外

23.48

4.97

282

902.95

14.23

932

旧城外合计

82.02

17.35

1185

2974.25

46.86

4239

西城区合计

472.61

100

17574

6347.34

100%

10957

    备注:从历史文化名城整体保护角度将房屋分布范围分为“旧城内城”和“旧城外城”两部分,从房屋层数将其分为“平房”和“楼房”两种类型。

    1.现状分析——房屋数量和建筑面积

    (1)房屋总建筑面积。西城区需改造的房屋总建筑面积为6819.95万平方米,其中平房总建筑面积为472.61万平方米,占房屋总量的7%,楼房总建筑面积为6347.34万平方米,占房屋总量的93%(见图1);

    (2)旧城内房屋建筑面积。旧城内房屋总建筑面积为3763.69万平方米,其中平房建筑面积为390.59万平方米,占旧城内房屋总建筑面积的10%,楼房建筑面积为3373.10万平方米,占旧城内房屋总建筑面积的90%(见图2)。

    (3)旧城外房屋建筑面积。旧城外房屋总建筑面积3056.27万平方米,其中平房建筑面积为82.02万平方米,占旧城外房屋总建筑面积的3%,楼房建筑面积为2974.25万平方米,占旧城外房屋总建筑面积的97%(见图3)。

    2.现状分析——旧城内外建筑面积对比分析

    (1)旧城内外建筑面积对比分析。西城区旧城内房屋总建筑面积为3763.69万平方米,占房屋总建筑面积的55%,旧城外房屋总建筑面积3056.27万平方米,占房屋总建筑面积的45%(见图1)。

    (2)平房建筑面积对比分析。旧城内的平房建筑面积为390.59万平方米,占平房总建筑面积的83%,旧城外的平房建筑面积为82.02万平方米,占平房总建筑面积的17%(见图2);

    (3)楼房建筑面积对比分析。旧城内的楼房建筑面积为3373.10万平方米,占楼房总建筑面积的53.14%,旧城外的楼房建筑面积为2974.25万平方米,占楼房总建筑面积的46.86%(见图3)。

  

    二、房屋质量

    依据“西城区2006年冬季房屋及设备安全检查工作”完成情况,西城区房屋质量如下:

权属

四类房屋

五类房屋

面积(万平方米)

所占比例(%

面积(万平方米)

所占比例(%

直管公房

53.676

14.10

0

0

单位自管房

8.38

0.19

0

0

私有房屋

一般私有房屋

27.3126

37.24

0.4958

0.676

标准租私房

0.1151

18.71

0.0103

1.674

合计

27.4277

37.086

0.5061

0.684

    表格说明:

    1.直管公房

    共完成安全检查房屋380.787万平方米,检查完成率100%,四类房屋53.676万平方米,所占比率为14.10%;无危险房屋。

    2.单位自管房

    主要指单位自管产、物业管理房屋,共完成安全检查房屋3973.547万平方米,检查完成率90.1%,其中四类房屋有7.55万平方米,所占比率0.19%。由此推断,此类产权的四类房屋约有8.38万平方米。

    3.私有房屋

    一般私有房屋共完成安全检查60.1405万平方米,检查完成率82%,其中四类房屋为22.3975万平方米,所占比率为37.24%;五类房屋为0.4065万平方米,所占比率为0.676%。由此推断,私有房屋的四类房屋应有27.3126万平方米,五类房屋应有0.4958万平方米。

    标准租私房完成安全检查0.5974万平方米,检查完成率为97.08%,其中四类房屋为0.1118万平方米,所占比率为18.71%;五类房屋为0.01万平方米,所占比率为1.674%。由此推断,此类产权的四类房屋应有0.1151万平方米,五类房屋应有0.0103万平方米。

    备注:

    房屋完损等级分类:

    1.完好房:结构构件安全可靠,整体性好,屋面或板缝不漏水,装修、设备完整基本无损的房屋;虽存在一定的陈旧现象或个别构件有轻微损坏但在允许值之内,不影响居住安全和正常使用,通过小修即能修复的房屋。

    2.基本完好房:结构构件安全可靠,个别部件的损坏程度稍有超过设计允许值但已稳定;屋面局部渗漏;装修、设备基本良好,个别部位有影响使用的破损,通过在原有构件或部位上进行修补即可恢复使用功能的房屋。

    3.一般损坏房屋:个别结构构件变形、裂缝、腐蚀或老化,强度不足,存在危险隐患;屋面或板缝局部漏雨;外装修和设备局部破损的房屋。

    4.严重损坏房:部分结构构件严重倾斜、开裂、变形或强度不足,个别构件已处于危险状态;屋面或板缝严重漏雨;内外装修、设备明显损毁、残缺;存在局部危险的房屋。

    5.危险房屋:主体结构构件的强度严重不足,稳定性很差,随时有倒塌的可能,采用局部的加固修理仍不能保证安全,需要拆除、翻修或挑修的整栋房屋。

    危险房屋的评定须依据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125—99)进行。

    三、房屋权属

    1.现状分析——旧城内/外各种权属平房分布情况

    平房权属现状一览表1(旧城内/外各种权属平房分布情况)

分布范围

所在街道

平房总建筑面积(平方米)

权属

直管公房

单位自管

私产

其他(产权混合)

建筑面积(平方米)

所占比例(%

建筑面积(平方米)

所占比例(%

建筑面积(平方米)

所占比例(%

建筑面积(平方米)

所占比例(%

建筑面积(平方米)

所占比例(%

旧城内城

什刹海

1024000

100

356703

34.83

441541

43.12

182203

17.79

43553

4.25

新街口

577400

100

230999

40.01

220920

38.26

97626

16.91

27855

4.82

西长安街

468000

100

151363

32.34

119321

25.50

62884

13.44

134432

28.72

金融街

385800

100

127669

33.09

117937

30.57

50642

13.13

89552

23.21

大栅栏

445800

100

266114

59.69

95186

21.35

80860

18.14

3640

0.82

椿树

72500

100

43293

59.71

14789

20.40

6312

8.71

8106

11.18

广安门内

312100

100

154839

49.61

97723

31.31

49396

15.83

10142

3.25

天桥

234600

100

94309

40.20

105203

44.84

27768

11.84

7320

3.12

陶然亭

134500

100

27608

20.53

70903

52.72

5263

3.91

30726

22.84

牛街

106300

100

41800

39.32

55098

51.83

6874

6.47

2528

2.38

白纸坊

144900

100

16667

11.50

114887

79.29

1967

1.36

11379

7.85

旧城内合计

3905900

100

1511364

38.69

1453508

37.21

571795

14.64

369233

9.45

旧城外城

德胜门

183200

100

19734

10.77

139710

76.26

1640

0.90

22116

12.07

展览路

253500

100

13541

5.34

191424

75.51

627

0.25

47908

18.90

月坛

148700

100

2510

1.69

102054

68.63

531

0.36

43605

29.32

广安门外

234800

100

6485

2.76

143962

61.31

2005

0.85

82348

35.07

旧城外合计

820200

100

42270

5.15

577150

70.37

4803

0.59

195977

23.89

西城区合计

4726100

100

1553634

32.87

2030658

42.97

576598

12.20

545510

11.54

    平房权属现状分析——所占比例

    (1)西城区全区权属明确的房屋建筑面积(即直管公房、单位自管房、私产房屋)为4160890万平方米,所占比例为88%,其他的产权混合型房屋总面积为545510平方米,所占比例为12%(见图1)。

 

    (2)西城区直管公房所占比例为33%,单位自管房所占比例为43%,私产房屋所占比例为12%,其他产权混合型房屋所占比例为12%,直管公房和单位自管房最为集中,两者所占比例之和为76%(见图2)。

    (3)旧城内直管公房所占比例为39%,单位自管房所占比例为37 %,私产房屋所占比例为15%,其他产权混合型房屋所占比例为9%,直管公房和单位自管房最为集中,两者所占比例之和为76%,与整个西城区相吻合(见图3)。

 

    (4)旧城外直管公房所占比例为5%,单位自管房所占比例为70%,私产房屋所占比例为1%,其他产权混合型房屋所占比例为24%,单位自管房所占比例最高,达70%,私产房比例最低,为1%(见图4)。

 

    2、现状分析——各种权属平房在旧城内/外分布情况

    各种权属平房分布范围现状分析

分布范围

所在街道

权属

直管公房

单位自管

私产

其他(产权混合)

建筑面积(平方米)

所占比例(%

建筑面积(平方米)

所占比例(%

建筑面积(平方米)

所占比例(%

建筑面积(平方米)

所占比例(%

旧城内

什刹海

356703

22.96

441541

21.74

182203

31.60

43553

7.98

新街口

230999

14.87

220920

10.88

97626

16.93

27855

5.11

西长安街

151363

9.74

119321

5.88

62884

10.91

134432

24.64

金融街

127669

8.22

117937

5.81

50642

8.78

89552

16.42

大栅栏

266114

17.13

95186

4.69

80860

14.02

3640

0.67

椿树

43293

2.79

14789

0.73

6312

1.09

8106

1.49

广安门内

154839

9.97

97723

4.81

49396

8.57

10142

1.86

天桥

94309

6.07

105203

5.18

27768

4.82

7320

1.34

陶然亭

27608

1.78

70903

3.49

5263

0.91

30726

5.63

牛街

41800

2.69

55098

2.71

6874

1.19

2528

0.46

白纸坊

16667

1.07

114887

5.66

1967

0.34

11379

2.09

旧城内合计

1511364

97.28

1453508

71.58

571795

99.17

369233

67.69

旧城外

德胜门

19734

1.27

139710

6.88

1640

0.28

22116

4.05

展览路

13541

0.87

191424

9.43

627

0.11

47908

8.78

月坛

2510

0.16

102054

5.03

531

0.09

43605

7.99

广安门外

6485

0.42

143962

7.09

2005

0.35

82348

15.10

旧城外合计

42270

2.72

577150

28.42

4803

0.83

195977

35.93

西城区合计

1553634

100

2030658

100

576598

100

545510

100

    (1)直管公房在旧城内和旧城外分布比例分别为97%和3%,以旧城内为主,比例高达97%,什刹海、新街口、大栅栏分布较多(见图1)。

    (2)单位自管房在旧城内和旧城外分布比例分别为72%和28%,旧城内多于旧城外,旧城内以什刹海和新街口数量较多(见图2)。

    (3)私产房在旧城内和旧城外分布比例分别为99%和1%,旧城内为主,以什刹海、新街口、西长安街、大栅栏为主(见图3)。

    (4)其他(产权混合型)房屋在旧城内和旧城外的分布比例分别为65%和35%,旧城内以西长安街和金融街为主,旧城外以广安门外为主(见图4)。

    四、房屋用途

    西城区房屋用途一览表

分布范围

所在街道

住宅(万平方米)

办公(万平方米)

商业(万平方米)

车库(万平方米)

人防(万平方米)

工业(万平方米)

公寓(万平方米)

别墅(万平方米)

综合(万平方米)

其他(万平方米)

旧城内城

什刹海

119.01

68.09

34.21

5.71

0.00

3.12

0.00

0.00

0.00

62.23

新街口

196.15

115.71

46.39

21.54

0.11

1.45

10.25

0.00

3.41

57.89

西长安街

85.24

66.10

73.93

18.73

0.00

0.45

3.61

0.00

0.44

36.75

金融街

150.74

450.23

100.88

111.12

1.94

1.61

13.40

0.00

4.42

131.30

大栅栏

50.95

7.29

30.83

0.00

0.00

1.45

0.04

0.00

0.00

10.23

椿树

68.30

20.86

32.82

9.51

2.50

1.61

0.13

0.00

4.19

10.75

广安门内

165.21

52.67

33.65

8.04

0.79

6.90

0.01

0.00

9.56

51.62

天桥

91.11

35.48

40.15

7.33

0.70

3.31

0.00

0.00

0.00

34.32

陶然亭

133.39

16.32

18.51

6.20

0.10

3.93

0.00

0.00

3.35

27.71

牛街

159.29

44.79

40.76

15.02

0.00

2.30

0.00

0.00

0.09

27.04

白纸坊

289.13

55.29

33.67

18.22

0.19

10.73

0.06

0.00

0.52

60.03

旧城内合计

1508.52

932.83

485.81

221.44

6.32

36.85

27.49

0.00

25.98

509.86

——

四种主要用途合计:3148.60

剩余六种用途合计:606.51

旧城外城

德胜门

313.10

166.51

49.80

24.29

0.34

3.74

8.87

0.00

5.27

77.56

展览路

304.47

251.26

118.38

30.51

0.19

6.96

0.97

0.00

0.00

94.28

月坛

302.75

175.62

62.25

29.21

0.97

1.39

0.13

0.00

0.00

107.31

广安门外

580.83

102.79

96.70

32.29

1.66

23.24

17.66

0.00

2.18

69.40

旧城外合计

1501.14

696.18

327.14

116.30

3.16

35.32

27.63

0.00

7.46

348.54

——

四种主要用途合计:2640.76

剩余六种用途合计:422.12

合计

全区合计

3009.66

1629.01

812.95

337.74

9.48

72.17

55.13

0.00

33.44

858.41

——

四种主要用途合计:5789.36

剩余六种用途合计:1028.63

    用途分析——

    1.房屋用途类别较多,但用途较为集中。西城区房屋用途共分10个类别,但用途较为集中,主要用途为住宅、办公、商业、车库,四个类别所占比例分别为44%、24%、12%、5%,占房屋总量的85%,住宅和办公更为集中,两者比例之和达68%,住宅比例最高,达44%(见图1)。

    2.旧城内房屋同样住宅比例高于办公比例。旧城内房屋住宅比例为40%,办公比例为25%,住宅高于办公。商业和车库比例分别为13%和6%(见图2)。

    3.旧城外房屋住宅比例最高,高达49%。旧城外房屋住宅比例高达49%,接近1/2,办公比例为23%,商业和车库比例分别为19%和12%(见图3)。 

    五、文保房屋

西城区历史文化保护区一览表

保护区范围

大片区

小片区

重点街区打造工程

皇城地区10

皇城区、南长街、西华门大街、北长街、文津街、景山前街、景山西街、陟山门街、景山后街、地安门大街

皇城文化展示中心

皇城以外旧城的内城4

什刹海历史文化名城

人文生态涵养发展区

阜成门内历史文化保护区

白塔寺配套服务区

西四北头条到八条历史文化保护区

——

南闹市口历史文化保护区

功能服务区

皇城以外旧城的外城4

大栅栏历史文化保护区

文化创意产业集聚区

东琉璃厂历史文化保护区

文化创意产业集聚区

西琉璃厂历史文化保护区

文化创意产业集聚区

法源寺历史文化保护区

文化体验区

保护区内容

物质文化遗产

各级文物保护单位181处,其中国家级41处、市级62处、区级78处;另有文物普查登记单位181处、挂牌院落244个,优秀近现代建筑26个。

包括历史城池、历史文化保护区(含胡同四合院、传统商业街和近现代历史文化保护区)、文化风景游览区、以及大量的名胜古迹等,同时还包括了众多的传统街巷、名人故居和会馆等。

非物质文化遗产

各类项目194项,其中国家级32项、市级56项、区级162项。

内容包括北京老字号、北京名小吃、传统戏剧文化以及众多的文化名人遗迹、现代文化设施等。

    西城区是北京中心城区之一,是古都北京的发祥地及核心地带,历史遗存数量大、种类多、级别高、特色鲜明,是北京市的“文物大区”之一。辖区面积约50.7平方公里,其中旧城面积31.11平方公里,约占全区总面积的61.4%,占北京旧城的(62.5平方公里)49.8%。

    全区共有历史文化街区(历史文化保护区)18片,其中15片为1990年北京市首批公布,皇城和法源寺2片为北京市第二批公布,南闹市口1片为第三批《北京城市总体规划(2004年—2020年)》修编时增加。全区历史文化街区总面积约10平方公里,约占全区总面积的20%。

    区内现有三级文物保护单位181个,其中全国重点文物保护单位41个,市级62个,区级78个。另外还有普查登记项目181个,挂牌保护四合院244个,优秀近现代建筑26个。全区范围内共有古树名木3253株,其中一级古树391棵,二级古树(含名木)2862棵。

    西城区现有国家级非物质文化遗产(简称“非遗”)保护项目32项(约占全市国家级项目的30%)、市级项目56项(约占全市市级项目的24%)、区级项目162项(约占全市区级项目的24%),涵盖了文化部公布的非物质文化遗产保护项目10大类别。现有各级代表性传承人126人,其中区级126人,以及在区级基础上产生的市级代表性传承人55人、国家级代表性传承人31人。

    六、房屋配套

    1.设施配套

    (1)市政基础设施。水、暖、电、气、热等基础设施配套尚不能满足百姓生活需要。

    (2)生活配套设施。在各个生活圈服务半径内必需的社区服务中心、社区门诊、超市、便利店、邮政电信、商业金融、停车场(包括地上和地下)、生态涵养水源地、绿色休闲公园、地域特色景观小品等,针对老年人的专门的老年人医疗护理中心,道路无障碍设施等尚不完备。

    (3)旅游配套设施。平房区特殊的历史造就了其特殊的历史价值——规整的四合院院落格局、大量名人遗迹、独具特色的“老北京胡同”等,对国内外游客具有极大的吸引力,已经发展成为游客众多的旅游景点,但相应的旅游服务设施,如游客咨询中心、旅游标识系统、生态停车场等,还有很大缺口。

    2.产业配套

    项目范围内经营业态主要是百货食杂、餐饮小吃、美容美发、信息咨询、文化艺术交流、房地产中介、旅游及其他服务类行业,经营规模、产业特色和产业附加值均处于行业较低水平,形式单一,同质化竞争明显,缺少活力和发展后劲。

    七、居民情况

    人口数量:截止2014年4月底,西城区流动人口为35.2万人,老年人口已占到总人口的23.9%,预计到2015年,将达35万人,占到总人口的25%,残疾人7.8万余人。市委市政府下达的到2015年常住人口控制在130.3万以内、常住外来人口控制在31.3万以内的目标任务。

    经济收入:经济收入方面,统计表明,北京旧城保护区居民家庭人均月收入500元以下占18%,500-1000元占48%,1000-2000元占25%,2000元以上占9%。

    以北京最大的一片历史文化保护区——什刹海地区为例,得出如下数据(详见下图):

    受教育程度:文化程度方面,调查结果显示旧城居民受教育水平在大学及以上的人口只占到17%(包括户在人不在情况),初中及以下学历者累计占到51.9%。

    职业分布:离退休人员占到27.4%,下岗职工占11%,无收入人员占到18.2%。三项累计,有56.6%的居民处于没有工作的状态。即便有工作的居民,受其教育水平所限,大部分也都是从事一般性的工作。

    职称水平:70.4%的居民是企业或单位的普通职工,技术人员和管理人员比例都很低。

    整治面貌:旧城居民中党员比例只有11.5%,大部分为普通群众。

    八、修缮资金

    1.所需资金数量。旧城风貌保护、房屋修缮与危旧房改造、市政设施建设、人口疏散与腾退安置等多项费用,牵涉的资金量巨大。根据北京市规划委员会和城市发展研究院发布的《北京历史文化名城保护评价体系研究报告》,按照现行政策和货币补偿标准粗略计算,旧城保护改造每疏散1万人,安置费达80亿元,即人均安置费80万。

    2.资金来源。旧城房屋修缮资金主要由政府、单位和居民三方承担,保护区内收取的土地出让金原则上作为上述投资的补充资金,总体以政府投入为主。目前市政府每年投入10亿元资金用于旧城保护修缮,市政改造资金由市发改委安排,西城区政府结合本区财政状况安排相应配套资金。

    九、运营机制

    1.运营部门。旧城房屋保护修缮以市、区两级政府为主导,涉及到发改委、财政、规划、建委、文物、国土资源、交通、环保、市政、园林、旅游、城管执法、市政专业公司等相关行政主管部门和单位十几个,存在一定程度的沟通不畅、协调不利、部门割裂等问题。

    2.运营途径。运营部门依据《北京旧城历史文化街区房屋保护和修缮工作的若干规定(试行)(2009)》、《北京旧城房屋修缮与保护技术导则(2007)》、《关于北京旧城历史文化保护区内房屋修缮和改建的有关规定(试行)》(2001)等规定标准,通过文物保护、整院腾退、房屋修缮、人口疏解、项目带动、产业发展等途径对旧城房屋进行保护、修缮与管理。

    3.运营结果。西城区对325处四合院进行了挂牌保护,对20条胡同、1020个院落的8944间房屋、126637平方米的建筑面积进行了修缮整治,改善了5237户居民的居住条件(数据来源于网络)。

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