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北京旧城房屋产权化改革路径探讨

作者:狄静     2014-10-20 17:51     关键词:北京旧城,房屋产权,改革路径 人气

    北京旧城改造在很大程度上与房屋的产权有很大关系,目前北京旧城房屋产权主要分为公房和私房两种,公房包括直管房和单位自管房,对旧城房屋进行产权化改革的讨论也已由来已久,大体分为三种:私有化、公有化、过渡期共有化。笔者通过查阅相关资料和对相关领导的访谈,对三种改革路径分别进行分析,比较优劣以资共享。

    1、产权私有化

  特点:产权私有化即将旧城房屋纳入房改系统,房屋产权归还个人,在遵守相应规定的前提下,房主可对房屋进行买卖流通,一定条件下的修缮处置。

  优势:调动居民积极性。居民积极主动修缮、维护房屋质量,改进房屋建筑结构,使其更加适合现代生活方式,自觉维护周边生活环境,维持并提高生活品质。

    政府资金压力缓解。房屋可进行一定条件下的自由的市场流通,社会资本进入,房屋的金融价值得以激活,缓解政府资金压力。

    文保工作产生质的突破。部分条件合适的老北京住户得以保留,继续在此生活,使得“老北京味”或可得到一定程度上的继承和发扬,文保工作产生由机械的静态保护向活化的动态传承的质的突破。

  劣势:前景不明朗。旧城内“人户分离”状况较多,人口老龄化现象突出(西城区老年人口占到23.9%),这些住户的子女大多在外有房,习惯了现代化的生活方式,而不再习惯四合院的生活方式,产权私有化后这些房屋有可能会被出租、转售,沦为谋利的工具。

    文保压力大。产权私有化后,房主有权根据自己喜好对自家房屋进行改造、修缮,从而可能会破坏房屋传统风貌。旧城内有一定比例的房主属弱势群体,根本无力修缮房屋,产权私有化后连借力政府的最后希望也遭破灭,只能任由房屋衰败下去。

    管理难度加大。产权私有化后,政府在管理上会失去话语权的保障,对出现的相关违法事件,如低端产业引进、建筑风貌破坏、过度出租谋利等的管理变得无权过问,无权管理,从而出现更大的破坏。

    “绅士化”现象出现。旧城优越的地理位置和特殊的历史地位引起众多富豪名流的兴趣,他们可能会凭借自身财力与势力购买房屋,使得旧城变成“绅士”云集的富人区,“老北京们”则会黯然离开另谋他处,真正的“北京味儿”荡然无存,只留一副“形似神无”的空皮囊。

    2、产权公有化

  特点:产权公有化即将房屋全部收归国有,由国家代为保护、处置、管理。

  优势:利于管理,统筹协调。产权公有化后,房屋的文物保护、翻建修缮、用途确定、产业引进、住户管理、调配处置等都可由政府统筹协调,利于管理。

  劣势:相关的规章制度、法律细则不完善不成熟不接地气。产权共有化后,房屋的文物保护、翻建修缮、用途确定、产业引进、住户管理、调配处置等全部由政府负担、决策,但目前这方面的规章制度、法律细则却不完善不成熟不接地气,尤其实操性不强,且现有的部分也存在不合理条文,这对政府的管理能力、文保智慧、决策魄力将是一个极大的挑战。

    部门间权责利划分与配合运作平衡难度大。房屋产权牵扯部门众多,大多都属历经数年的历史遗留问题,牵扯面广,相关部门间的责权利划分与配合运作平衡难度大,目前也尚无成熟完善的模式经验可资借鉴。

    资金压力大。房屋全部收归国有,将需要政府配套庞大的资金数额,包括前期的人口安置、房屋补偿、人工成本,后期的房屋修缮、市政配套、公共服务、产业发展等。

  3、过渡期共有化

    目前针对旧城房屋现状,有专家学者提出了“房屋自有自用化”、“合作产权”等过渡期临时性的产权改革模式,即将“私有化”和“共有化”结合,实行有条件有限制有前提的政府、居民、第三方的“产权共有化”。具体如下:

  “房屋自有自用化”:清理现有的住房产权,将现有的房管所直管公房与单位代管公房按照自愿原则转售给居民,扩大私有住房的数量。按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中标准价与成本价的规定,将产权纳入房改售房的产权管理范畴,明确界定产权属性。可以通过人大立法方式要求居民对自有住房负有修缮的责任,同时,通过提供“老房子保护”低息贷款,鼓励居民对自有住房按规划条件进行改造。改造后的住房参照国家的“经济适用住房”政策进行管理,限制其直接进入市场,但允许居民将房屋按重置价格转售给住房保护基金或转让给相邻的有能力进行改造的其他居民。改造后的住房如对外出租,政府则应对其收取“土地年租金”。

  “合作产权”:在国家所有的公房与私有住房之间,发展住房公有制的其他实现形式。这种住房是通过居民、政府、社区、外来投资者(或基金会)以及住宅合作社等多方合作进行住房改造后产生的。其产权管理按照“住房产权的股份化模型”进行管理,即根据各方对土地的投资量占住房总价值的比例确定投资各方在产权中所占的股份比例关系。对于政府应收的土地出让金部分,可以将其作为政府投资而予以免收,也可以改为土地年租金制,按年对住户收取租金。房屋可以由住户单独管理,也可以委托住房合作社采取民主方式进行管理,房屋出租出售的收益则按各方所持股份进行分配。

    “产权共有化”将“私有化”和“公有化”相结合,通过产权的明晰和权利的灵活组合,完善了产权激励机制和约束机制,充分调动了居民、社区和政府三方的积极性,同时兼顾市场机制和公平法则,克服了公有制和私有制各自的缺陷,具有效率和公平方面的优越性。在当前的情况下,不失为一种比较好的折中选择。

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