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旧城改造市场融资模式创新研究——以北京市西城区平房保护和有机更新为例

作者:狄静     2014-11-11 15:55     关键词:北京西城,平房保护,旧城改造,市场融资,模式 人气

    旧城改造需要投入大量公益性资金,以政府财政投入同时争取社会资金的投资方式仍远远不能满足需要。建立多元化保护资金筹措机制,搭建保护资金的投融资平台,以政府投资最大限度的撬动社会投资,争取信贷资金支持,形成政府、社会、居民等多方出资,共同参与保护的机制,是旧城改造在资金筹措方面创新市场融资模式的重要内容。本文以北京市西城区平房保护和有机更新为例,对旧城改造的市场融资模式的创新进行了初步研究。

    一、创新改造资金平衡机制

    打破常规,采取资本金注入的方式,统一制定区域资金平衡方案,对财政资金支持由“输血”向“造血“转换,增强实施主体的融资能力。另外,由项目单项平衡向区域整体平衡转换,内外联动平衡和长期综合平衡,即由西城区政府对辖区内各类开发建设和公益投资项目进行区域的总体平衡,由实施主体对核心区内实施的保护性改造项目和在发展新区内建设的对接安置房项目进行内外联动平衡。由市级财政部门、发展改革部门对项目改造资金进行一定时期内的社会效益、资本运作效益等各因素的综合平衡,而非项目的当期平衡。

    二、注册资本金注入

    1.融资思路

    以政策资金作为种子资金,通过银行贷款及信托基金等多元化方式放大资金规模。一方面填充项目资本金,另一方面充分发挥政策资金杠杆效应进行项目区域内资金滚动运作,由试点区域逐步推向整个片区,提高资金使用效率,形成资金滚动运转的良性循环。项目采用循环滚动模式开发,因此可以使用前期项目销售收入作为后期项目建设资金。

    信贷融资优先选择国家政策银行贷款为主,以其他银行及信托、基金等融资方式为补充。在政策资金最大化利用的基础上,最大限度的拉动社会化资金投入,进行多元化融资。

    2.项目融资目标

    本项目注册资本金由市区两级政府投入为主,分年度分期到位。以先期政府分批投入资本金的承诺开始运作,引入国家开发银行等金融机构资金,形成必需的投资规模,实现项目节点工程的实施目标。

    旧城修缮主体通过国家开发银行等用于投资旧城修缮保护的财政信贷资金,把过去财政部门与城市改造建设主体的领拨款关系,改为借款单位与借贷关系,加强借款单位使用投资的经济责任感,利于发挥银行的监督作用。

    随后以平房区保护和有机更新前期项目资产为依托,设立“保护性改造专项基金”、“文化创意专项基金(PE)”、“文物保护专项基金”,吸引社会投资及信贷资金,累计实现资金筹措一定数额,投入西城区平房保护与有机更新的运作发展。通过政府投资与社会参与相结合,以政府投资最大限度地撬动社会投资,建立多元化筹措历史文化名城保护资金的机制与模式。

    针对保护性改造和产业发展中的重点区域,建立保护性改造专项基金:

    一是建立保护性改造专项基金。专项基金以政府财政的制度化投入为主,鼓励企业、组织、团体、个人以合作投资、建设投入、无偿捐赠等方式参与,作为充实专项基金的辅助手段;

    二是设立文化创意专项基金(PE)。积极推进前门、大栅栏商业区、什刹海文化旅游区、天桥演艺区、琉璃厂文化艺术品交易区、钟鼓楼时间广场、南锣鼓巷民俗游等特色文化产业集聚区建设,实现文化创意企业与股权投资基金进行产业对接。以此为契机,试点文化创意产业基金,利用社会资金、非银行资本市场直接融资,支持文化创意产业快速发展。

    三是建立文物保护专项基金。重点用于区属文保单位的腾退和修缮。其中,文物保护单位和挂牌四合院修缮工程复杂,投入较大,对于会馆、历史遗存院落腾退、文物和挂牌院落的修缮,可以给予资金全额支持。

    3.项目融资架构

    政府:统筹旧城风貌保护、房屋修缮、市政设施改善、人口疏解等资金,以注册资本金形式注入项目运作和融资平台。

    平台公司:发起设立基金平台,将政府分年度投入的注册资本金足额募集,同时搭建社会资金投入保护与发展的平台,通过发行企业债、利用棚改政策发行项目债等措施筹集资金。通过社会资金的进入及信贷资金募集项目建设资金。

    社会投资者:通过基金平台及其系列信托计划,或通过直接投资项目投入资金,获得相应回报或物业。

    4.项目融资安排

    市区政府启动项目总投资的30%,分三年逐期到位,以注册资本金形式投入平台公司。

    平台公司注册资本金足额到位后,与国家开发银行等金融机构合作,实现项目保护与发展信贷资金的足额到位。

    平房区保护和有机更新项目通过以上措施,确保项目的实施需求。

    5.平台公司出资及融资落实

    审慎选择平台公司,确保其具备足够的出资能力与担保能力服务于项目的融资工作。

  平台公司出资能力

    公司流动资产的变现能力和流动性要强。

  平台公司担保能力

    为保证项目贷款的落实,平台公司要向贷款银行承诺提供必需的担保。

  贷款银行的落实

    平台公司要与贷款银行进行充分的沟通,各贷款银行需对项目的情况和拟采用的融资结构有深入的了解,并提供为本项目提供贷款信用支持的承诺,同时要就本项目出具贷款承诺文件,附设承诺贷款额度,贷款额度需要满足本项目建设所需资金。

    银行贷款安排

    项目公司将以满足项目建设及后续经营资金使用计划为基本要求,综合考虑保证拆迁及工程支付、减少资金占用、降低融资费用、增强财务弹性等多种因素,合理安排银行贷款的到位时间。

    借款人:        平台公司

    贷款人:        办公地址位于北京的商业银行

    贷款级别:      优先债务

    贷款金额:      项目总投资扣除项目公司注册资本部分

    贷款用途:      用于西城区平房保护和有机更新项目的建设

    贷款期限:      ——年

    贷款币种:      人民币

    利率:          以中国人民银行公布的人民币5年期以上贷款利率为基准

    提款期:        ——年(以实际日期为准)

    贷款的担保方式:平台公司提供信用担保

    以上融资安排应与贷款银行进行协商,并以得到书面认可的信用支持额度为准。

    6.项目资金到位计划

    项目资金能否及时足额到位将影响到本项目的顺利实施,故针对项目建设资金使用计划需制定项目资金到位计划。在项目实施过程中,可进一步实现财务融资,达到加快资金周转速度,进一步体现政府资本金放大效应,最大化发挥企业在金融市场上的财务杠杆作用。

    三、国外投资借款

    房屋更新改造项目采用国外投资借款,向世界银行、国际金融公司、亚洲开发银行等借入款项。国际金融机构贷款由一些国家的政府共同投资组建并共同管理,旨在帮助成员国开发资源、发展经济和平衡国际收支。其贷款发放对象主要有以下几个方面:对发展中国家提供以发展基础产业为主的中长期贷款,对低收入的贫困国家提供开发项目以及文教建设方面的长期贷款,对发展中国家的私人企业提供小额中长期贷款。这些国际金融机构借款利率较低,期限较长,没有附加条件。采用国外投资借款需要具备条件:

    1.房屋本身价值高

    房屋是产生它的那个时代的一定人群,根据当时的政治、经济、军事、文化等需要,运用当时所能得到的材料和所掌握的技术创造出来的。它能从不同的侧面,反映当时的政治、经济、军事、科学技术、文化艺术、宗教信仰、风情习俗等,从而构成固有时代特点的主要内容。房屋价值是凝结在其中的一般人类劳动,是人类智慧的结晶和历史进步的标志,一般分为历史价值、艺术价值和科学价值。

    历史价值是指房屋能够深刻反映一定历史时期的人类社会活动,有着明显的时代烙印,能够反映出当时的社会、经济、政治的发展变化。同时还可以帮助人们去恢复历史的本来面貌。某一时期的社会风貌的研究与复原除参考民族志材料外,最根本的还是依据这个时期的遗迹和遗物,进行综合研究后才能写成。

    艺术价值是指房屋内涵极其丰富,有审美、欣赏、愉悦(消遣)、借鉴以及美术史料等价值。审美价值主要是从美学的深层次给人以艺术启迪和美的享受。欣赏价值主要是从观赏角度给人以精神作用,陶冶人的情操。愉悦价值主要是给人以娱乐、消遣。借鉴作用主要是从中吸取精华,在表现形式、手法技巧等方面学习借鉴以创新。至于美术史料价值,主要是作为研究美术史的实物资料。如故宫的建造是为了供统治者行使权力和生活起居之用,为了使其建筑与权力、生活要求相一致,必然从布局、形式、用材、装饰等方面加以处理,既要体现权力的威严,又要从艺术上加以表现,使二者寓于一个统一体之中。在这里建筑的艺术价值就体现的淋漓尽致。

    科学价值主要包括知识、科学、技术等。任何事物都蕴藏着产生它的那个时代的科学技术信息,可以从不同角度和侧面反映它的那个时代的科学技术和生产力水平,说明那个时代的社会经济、军事、文化状况。如北京旧城内的房屋所采用的彩画、琉璃瓦、灰砖、斗拱等都具备很高的科学价值。

    2.文物现状保存好

    每一座房屋都有“生命”,是一个历时性的生命综合体,必然要经历不间断的新陈代谢。妥善处理“新”与“陈”的关系成为每一个工作者必然也必须面对的问题。中国的古建筑受到建造材料、施工技术、外界环境等的作用和影响,相当多的一部分已经年久失修,老化不堪,不具备修复保护的价值,或者凭借现在的技术力量难以将其修复完好,如《危险房屋鉴定标准》(JGJ125—99)中的四类、五类房屋,对于这一部分房屋我们只能忍痛割爱,采用“陈”的策略,而对于现状保护较好的房屋则需按照相应的标准、导则、规定等进行保护、修缮、维持、创新,如《危险房屋鉴定标准》(JGJ125—99)中的一类、二类、三类房屋。

    3.未来发展潜力大,发展前景好

    发展是我们一切工作的根本出发点和最终落脚点,对房屋的发展潜力和发展前景进行科学评估,以确定正确的发展方向和合理的利用方式,使得房屋在保护中发展,发展中保护,最终得到活态化保护与传承。发展潜力评估主要包括特殊区位地段、地方风貌展示、商业经营场所、市民休闲游憩、爱国主义教育、城市文脉寻踪等。

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