咨询热线 010-58097003

北京棚户区改造“一次性招标”政策解读

作者:泛华志达     2015-06-08 13:43     关键词:北京,棚户区改造,一次性招标,政策解读 人气

    在棚改模式创新的指导思想下,2014年6月20日,北京市市国土局印发了《北京市棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的指导意见(试行)》(京国土储[2014]289号),有效解决了棚户区改造项目实施中的资金、主体资格及安置房的土地供应等难题,北京市在棚改中推行“一次性招标”的模式引发了业界关注,被认为是土地出让模式的一次突破。下面对《北京市棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的指导意见(试行)》进行详细解读。

    (1)北京市供地政策

    北京市国土资源局《关于北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地问题的请示》(京国土用〔2014〕275号)明确了四种不同类型棚改项目的供地方式。

    异地拆迁安置:所需对接安置房源可由市住房城乡建设委负责统筹协调。棚户区改造异地安置后腾退的经营性用地一律通过招拍挂方式供地,平衡棚户区改造资金。

    原址回迁经济适用住房:原址回迁安置房定性为经济适用住房(参照经济适用住房产权管理)的,可按划拨方式供地。由规划部门先行审定方案,满足征收要求,征收完成后,办理划拨决定书,完成供地手续。

    原址回迁商品住房:对纳入政府统一组织实施棚改范围的国有土地,规划含有回迁商品住房的,可将棚改前期工作及拟改造土地的使用权一并在土地市场通过招标方式,确定土地使用权人

    集体土地的棚户区改造和环境整治项目:涉及集体土地的棚户区改造和环境整治项目,其经营性项目可通过土地一级开发完成,安置房建设可通过“三定三限”等方式解决。

    (2)一次性招标供地程序

    北京市国土资源局《关于印发棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的指导意见(试行)的通知》(京国土储〔2014〕289号)明确了一次性招标的责任分工、组织程序及审核机制。

    棚户区改造一次性招标项目的供地程序,可以归纳为:“区县为主、毛地熟挂、先行授权、通平出让”。

    区县为主:棚户区改造项目所在区、县人民政府为棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的责任主体,负责审定招标方案和棚户区改造前期工作成本。

    毛地熟挂:在确定开发建设条件的前提下,由区县政府提前组织相关职能部门,做好项目拆迁安置方案、规划建设方案、资金平衡方案等内容,将棚改前期工作及拟改造土地的使用权一并在土地市场通过招标方式确定土地使用权人。

    先行授权:招标工作完成后,区县政府授权中标企业负责项目的资金筹措、用地征收、土地授让、建设安置房以及用于资金平衡的经营性商品房。

    通平出让:达到净地条件后,市国土局按照区县政府确定的资金平衡方案与中标人签订《国有建设用地使用权出让合同》。

    以区县政府为主,遵循了征收项目政府主导的原则,同时归避了以往一级开发授权、实施、验收、上市的复杂程序;先行授权,使投资主体可以先期进入项目,放手全面统筹开发工作;完成征收(拆迁),项目用地达到通平条件后,再签订土地出让合同,符合熟地出让的政策。由此,棚改项目实现了土地开发与房屋建设的一、二级联动,大大提高了工作效率。

    (3)一次性招标项目资金平衡政策

    依据北京市国土资源局《关于印发棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的指导意见(试行)的通知》(京国土储〔2014〕289号),一次性招标项目资金平衡政策,可以归纳为:预估成本、固定利润率合同,平衡后议。

    预估成本:棚改前期工作预估成本,包括招标项目土地开发成本和回迁安置房建设成本及其他相关费用。用于资金平衡的商品房建设成本未包含在内。

    固定利润合同:招标项目投资利润不得超过15%。中标人最终获得的项目投资利润为:前期工作预估成本(不包括用于资金平衡的商品房建设成本),中标人投报的投资利润率。

    平衡后议:区县政府根据确定的项目改造前期工作成本、中标人最终获得的项目投资利润及审定的政府土地收益,编制资金平衡方案,确定用于资金平衡的商品房建筑规模,并明确利润给付方式。

相关资讯