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北京市棚户区改造融资模式

作者:泛华志达     2016-06-28 15:18     关键词:北京,棚户区改造,融资模式 人气

    (一)政府回购模式

    该模式适用于公益性强、项目收益差、商业开发价值不高、主要依靠政府的财政资金还款的棚户区改造项目,如改造用途为绿地或公共建筑用地项目。 

    该模式由区县政府授权某主体负责项目实施,按照《政府采购法》与实施主体签订BT协议,逐年支付回购资金。实施主体通过招标选择项目建设主体,并为其提供融资担保。项目建设主体向银行申请贷款,以政府回购资金作为还款来源。项目所在区县需要与银行签署还款资金差额补足协议。

    如在委托代建或BT协议中明确约定回购资金来源,且评审认为资金来源可靠的,可使用委托代建、BT等协议项下的应收账款质押作为担保。实施主体可为有实力和资质的民营企业、国有企业或地方政府融资平台等。


    (二)市场化运作模

    该模式适用于具有良好的收益、能够实现自身平衡改造项目。在该模式下,政府支持项目公司部分资本金,其余资金由项目公司从银行进行融资。

    筹集资金时,可考虑棚户区居民以拆迁补偿款入股项目公司,一方面减轻项目公司拆迁补偿的资金压力,另一方面居民通过股权投资的回报可以在安置后获得稳定的收入来源。

    该模式可选择社会投资者、政府融资平台等作为项目的实施主体,优点是通过土地开发收入平衡部分改造投入,能最大程度减轻政府的财政负担。


    (三)REITs模式

    由于各区县经济发展水平相差较大,在承担的棚户区改造任务量和可支配的资源上也不尽相同,可通过REITs模式盘活存量资产,统筹全市的改造资金和土地资源,促进资金的整体平衡。

    REITs模式由市保障房投资中心将保障房资产抵押给信托公司,并进行打包,在交易市场流转。投资者的收益为同期保障房租赁市场所获得的收益,差价由政府进行补贴。通过REITs募集的资金,投资中心用于棚户区改造投资,开发收益用于新增保障房建设,扩大REITs资产池规模;通过棚户区改造新增的保障房资产,也交由投资中心统一管理,实现保障房存量资产滚动发展。

    建议棚户区改造REITs由投资中心和国有信托公司共同发起。为了缩小风险涉及范围,可采用私募形式,融资对象限于一定范围,如国开行、公积金、社保资金、保险资金、大型央企和国有企业等,不对普通投资者发行和流通。


    (四)政府引导性发展投资基金模式

    对于项目资本金不足问题,可参照北京市小城镇发展基金模式,建立棚户区改造政府引导基金,吸引社会资本参与棚户区改造进程。

    在资产管理层面,政府投融资平台为项目的开发建设主体,基金对棚户区改造、棚改区商业开发、安置房建设、物业经营等项目进行股权投资或提供债权融资,以股权投资为主。

    基金的主要收益来源包括棚改区商业开发股权投资收益、安置房物业及附属设施经营股权收益、债权投资收益。政府投融资平台作为GP对发展投资基金承担无限连带责任风险;其他投资人作为LP,以其投资金额承担有限责任;基金以所持股权对所投资企业承担有限责任。


    (五)私募债模式

    该模式具有审批便捷、发行条件宽松、融资规模不受限、期限相对较长、资金使用灵活、成本相对较低等优势,与棚户区改造资金需求特点具有很高的契合度。   

    由政府指定或设立的投融资平台为发债主体,由主承销商代理承销,并实施统一监管、审核资金的支付使用、项目回款资金最终归集以及还本付息,结算经办银行负责资金的支付结算和项目回款的初步归集。

    承销商还可根据发行主体要求,提供委托贷款服务,并对贷款项目进行监督和资金回收等。主要还款来源为棚户区改造项目的商业开发运营。为降低发行成本,可考虑由政府或主承销商给予信用支持。

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